今回は不動産投資の要である融資に関してのお話。
融資を行うのは金融機関ですね。この金融機関は銀行だけではありません。
それぞれの特徴を把握し、それぞれのメリット・デメリットを理解した上であなたの不動産投資にうまくご活用いただければと思います。
それでは、見ていきましょう！
銀行
まず、融資と聞いてイメージされるのは銀行だと思います。
銀行は株式会社です。共通して言える性格は「営利団体」ということです。
そして、実は銀行にもメガバンクと地銀があり、それぞれの特徴を見ていきましょう。
メガバンク
例を挙げると
- 三菱UFJ銀行
- みずほ銀行
- 三井住友銀行（SMBC）
- りそな銀行
- ゆうちょ銀行
などです。皆さんも聞きなじみのある銀行名だと思います。これらの銀行は全国的に支店を展開しています。支店が広い範囲にあるということは多くの方の居住エリアにもあり、使いやすく、また、物件の対象エリアも全国的に広がっています。
顧客を多く抱えていることもあり、数千万程度の預貯金をしていても優良顧客扱いはほとんどされません。また、物件の評価も厳しく見られる傾向があり自己資金を２割、３割を入れないといけない等条件によるハードルも高いです。
メリットとしては金利の低さがあります。１％を切る金利も目指せます。自己資金が潤沢に準備でき、物件の評価も取れるような場合には強い味方となります。
地銀
一方、地方銀行は言うと
- 福岡銀行（九州）
- 百十四銀行（四国）
- 山陰合同銀行（中国）
- 関西みらい銀行（関西）
- 百五銀行（東海）
- 北陸銀行（北陸）
- 北海道銀行（北海道）
などなど、挙げればキリが無いほどあります。
地元の方以外あまり聞きなじみが無い名称が多いかも知れません。しかし地元では大きな金融機関として機能しています。
地元以外で聞きなじみが無い理由としては営業エリアを限定している事が上げられます。
地元密着なんですね。営業エリアが限られておりますがメガバンクと比べ、物件の評価はまだハードルが下がります。
銀行の特徴をまとめるとこんな感じです。
※あくまで目安と捉えてください
信用金庫・信用組合
銀行とは違い株式会社ではありません。存在意義は営利目的ではなく【相互扶助】の精神です。
地銀よりさらに地域密着、営業エリアの地域発展の貢献を目的としている為、不動産投資においては取り扱える物件エリアがより限定的に明確になります。
その分、各信用金庫や各信用組合による物件の評価方法は一概に無く、融通が利いた評価をする場合も少なくありません。
築年数の古い物件や検査済証が無い物件、店舗やテナントビル等銀行ではなかなか扱いにくい物件に対しても融資対象としてくれる場合もあります。
そういった金融機関側のリスクを補填する形で金利が銀行に比べ高い印象です。
ノンバンク
銀行ではありません。ローン会社に近いですね。預金業務が無く、融資するのみの金融機関です。
ノンバンク系はさらに物件評価に独自性があり、極端な言い方ですが何でもアリです。物件に融資はしますが融資をする立場として【担保】を必ず取ります。
銀行や信用金庫などは融資する物件に一定の【担保】があると見て融資を行います。しかしノンバンク系で融資を受ける場合、物件だけでなくほかの不動産も担保として差し出さなければなりません。（共同担保や添え担保と呼びます。）例えば自宅などですね。
購入する物件で返済が滞ったときには収益物件だけでなく、そういった共同担保に出した物件を差し押さえることによって貸し倒れを防ぐといった見方をしています。
逆に捉えれば共同担保によっては何でも融資対象となりますが金利は３％～５％代という設定になります。
日本政策金融公庫
よく「公庫」と呼ばれる金融機関です。
この金融機関は国が運営しています。個人が事業を興したり、法人にも融資を行います。不動産投資だけでなく、何かビジネスを始める際には必ず検討するべき金融機関です。
そんな公庫は個人の不動産投資にも対応しています。
公庫は居住エリアで担当窓口が決められておりますのでお住まいのエリアの公庫支店には一度ご相談して損はありません。
筆者の個人的な印象ですが公庫は支店や担当者により収益不動産に対する考え方や積極性が著しく異なります。
全く話が出来ない支店もありますしかなり積極的な支店も存在します。それでいて担当の支店が居住エリアによって決まってしまっているのでこれは運として割り切るしかないですね。
注意点というか知っておかなければならない点としては上限額です。
基本的には公庫からの融資枠として４，８００万円というラインがあります。
（高齢者や若年層、女性であれば７，２００万円の枠という制度もあります。）
厳密に言えばそれ以上の借り入れも可能ではあるのですがハードルが著しく上がりますの。
また、融資年数は構造を問わず基本的には１０年or１５年となります。
年数が限られていますので収益目線の不動産投資では築古木造で高利回り物件や中古戸建てなどに向いています。
築浅のRC造で利回り６％台とかではCFが全く回りません。（そもそも４，８００万円の築浅RC造物件が無いですねw）
いずれにせよ、使える制度は使わないと損ですし話を聞きに行くだけでも勉強になりますので一度、融資の相談には行っておくべき所です。
まとめ
いかがだったでしょうか。今までなんとなく「金融機関」という捉え方が大まかにではありますが種類や特徴がつかめましたでしょうか？
ココでお伝えしたい事はどの金融機関が良くてどの金融機関が悪いということではありません。ご自身が使える金融機関はどこなのか、どういった融資のスキームなのかを把握し最終的には「この物件であればこの金融機関だったらCFが出るな。」といった物件によって金融機関を使い分け、物件と融資をセットで不動産投資を検討できるようになる事です。
それぞれの金融機関は一長一短、それぞれの特徴を理解しご自身の不動産投資の武器として是非、活用いただきたいと思います。
それでは、今回はこのへんで。
