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【不動産投資】意外と知らない!?主な返済方法2種類の違いを解説

返済

今回は『返済』に関するお話です。

 

唐突ですが皆さんは以下の条件で受けた融資の月々の返済額はお分かりになられますでしょうか?

<融資条件>

融資額:1億円

期間:30年

金利:1%

 

...実はこの質問に答えることは出来ません。

なぜかというと『どのように返すのか?』という返済方法の前提が無いからです。

 

返済方法の違いによってそれぞれの返済金額がどのように変わってくるのか、違いを見ていきましょう!

 

これを知らなければ不動産投資でCF(キャッシュフロー)が出るかどうかのシュミレーションを組むことが出来ません。

 

なぜなら、CF=家賃収入ー経費ー返済金額だったからですね!

※「?」と思った方は是非、下記記事をご一読ください。

datusara-journey.hatenablog.com

 

それでは、早速返済方法の違いを見ていきましょう!!

 

 

返済金の中身

そもそも返済金額とは?という所から見ていきましょう。

返済金を分解してみると下のような中身になっています。

 

返済金額

 

まずはこの式を理解しましょう。

返済金額を見てみると元金と金利の合計金額という事が分かります。

元金というのは借りた金額の返済です。

この元金分だけ借金が減っている。となります。

 

一方、金利はというと。

お金を貸した側の利益です。

返済金のうち、この金利を払っている分は借金が減っていません。

ただただ、貸している側の利益を払っているだけに過ぎませんので。

 

よく、闇金系の漫画などで出てくる『返しても返しても借金が減らない。』っていう現象は返済金額のうち金利が高すぎて、元金の支払いにあてらず、借金が減らないということで起こる現象です。

 

 

返済方法は主に2つ

では、上記を踏まえ、具体的に代表的な2種類の返済方法の違いを見ていきましょう!

 

元利均等方式

もっともポピュラーな返済方法がこの【元利均等(ガンリキントウ)】方式です。

察しの良い方はお気づきにならると思いますが、

 

元利金等

 
という事ですね。
 
図にするとこのようになります。↓
 

元利金等の図解

このように、返済の1回目から最終回まで返済金額は一定(均等)ですが金利と元金の割合が異なります。
 
返済の前半で金利を多く回収されます。ですので元金の返済は進みが遅いですが後半には元金が減っていく。という感じですね。
 
返済金額の総額が一定という事もあり、不動産投資においてはシュミレーションもしやすく、金融機関の多くがこの元利均等方式の返済方法を採用しています。
 
元金均等方式
 一方、【元金均等(ガンキンキントウ)】方式は
言葉のとおり、元金が均等です。
 
では、金利ははどうなるかというと、、、↓
 

元金均等 図解

このようになります。
元金だけが一定(均等)で金利の支払い額が前半に多く払う形になる為、前半の返済金額自体が大きくなるという特徴があります。
 
数は多くありませんが金融機関によってはこの元金均等方式でしか受け付けないというところもあります。
 
恐らくですが不動産投資においてこの元金均等方式で返済する場合、序盤は返済金額が家賃収入を超えることになると思います。
 
序盤は手出ししてでも借金を減らすことを優先とした返済方法です。
 
 

どちらの返済方法が良いのか?

では、どちらの返済方法が良いのか?という疑問を持った方もおられると思いますが、結論としては「どちらが良いということは無い。」になります。

 

元金均等のところで書きましたが元金均等は返済序盤は手出しが発生するほどの返済金額になってしまいますが逆に考えれば借金が減るペースが速い。となります。

つまり、数年保有した後に売却まで見据えると手元に資金を残しやすい。とも考えられます。

 

元利均等の場合、CFシュミレーションを立てやすく、CFを残しやすいという利点がありますが借金自体は減るスピードが遅いです。

 

どちらも一長一短、それぞれの特徴を把握しご自身の対応できる金融機関とも相談しながら不動産投資の目的によってお選びいただければと思います。

 

 

まとめ

【元利均等】【元金均等】の違いが分かったところで記事冒頭の質問を見てみましょう。

<融資条件>

融資額:1億円

期間:30年

金利:1%

でしたね。これを【元利均等】方式で返済する場合、月々の返済方法は・・・

321,640円(月額)です。

 

しかしながら、この返済金額をご自身で計算するにはかなり難解な式になりますのでココでは解説しません。(覚える意味もありませんので)

 

実は筆者も計算しているわけではなく、【電卓】をたたいて算出しましたw

 

もちろん、一般的な電卓ではなく【金融電卓】や【ローン電卓】といった返済金額を計算する機能を持った電卓があります。

 

元利均等や元金均等の返済金額の算出自体はググれば無料でエクセルファイルをダウンロードできますし、無料のアプリもあり、電卓としては安くない価格です。持っていれば仲介業者は「おっ」ってなると思いますwが、絶対に必要なモノではないです。

(積み立てや定期預金の計算も出来ますので筆者自身は便利に活用しておりますが。)

 

その分、需要もあまり無いのか店頭においていることも少ないので筆者が現在使用しているもののリンクだけ貼っておきます。ご興味ある方のみ見てみてください。

 

卓上用の金融電卓です。シンプルでディスプレイも大きく見やすいです。↓

 

携帯用ですね。機能面でも全く不足はありません。↓

 
今回は返済方法とその違いを解説しました。
金利と元金はCFだけではなく、実は税金にも多分に影響が出てくる項目です。
(税金への影響はまた別記事で解説予定です。)
 
融資を受ける以上、そして納税する以上は必ず考えるところですので是非、マスターしてもらえればと思います。
 
それでは、今回はこのへんで。