インターネットや仲介業者を通して気になる収益物件が出てきた時、いざ検討！となると思います。
通常、取り扱い業者を通して資料を取り寄せ各々のやり方で試算することと思いますが検討している中で「あの資料もいるな」「あ、この資料もいるな」となってしまえば試算も進まず、検討も遅れ結局、他の誰かに買われてしまった、、、
なんて事の無いように今回は検討に必要な資料を徹底解説していきます。
既に何物件かお持ちの方はおさらいを。
これから不動産投資に取り組もうとしている方はココで資料関係をマスターすれば後がスムーズですので是非、ご参考に。
それでは、見ていきましょう！！
試算に必要な資料
物件概要書
物件概要書は初めに見る情報ですね。インターネットの情報にもこの概要書がそのまま出ていることが多いかと思います。
記載されている内容としては
金額
所在
築年数
構造
満室賃料
想定利回り
このあたりだと思います。
それぞれの項目を確認しあなたが検討可能な物件かどうかを再度確認しましょう。
あなたが検討可能な物件はどういった物件なのかは考え方を記事にしていますので参照してください。
datusara-journey.hatenablog.com
レントロール
言わずもがな、収入計算の要です。
現在の入居状況は？適正賃料なのか？満室想定は？などなどこのレントロールから読み取ります。
また、現在の入居状況と間取りなどをベースにヒアリングも行います。
ヒアリングのやり方は下の記事で解説しています。
datusara-journey.hatenablog.com
ランニングコスト一覧
このランニングコスト一覧で支出を把握します。
また、ランニングコストには毎月で発生する月間ベースのコストと毎年発生する年間ベースがあります。年間ベースのものは÷１２ヶ月をして月間ベースの割合を出すと毎月の収支を計算できるます。
一例ですが具体例を挙げてみます。
賃貸管理費（月間）
共用部水道代（月間や２ヶ月に１回の支払いの場合もある）
共用部電気代（月間）
ＥＶ管理費（月間）
日常清掃費（月間）
消防点検費（年間、月間の場合あり）
浄化槽維持点検費（年間、月間の場合あり）
その他にもインターネット回線費や防犯カメラなどのリース料金が発生している場合、雪が積もる地域では冬の間は除雪費が発生したりと物件によってさまざまです。
収支に関わるところですので「知らなかった」では済まされません。
必ず業者に
「物件に関わるランニングコストの全ての名目と金額の資料を手配して下さい。」
と依頼しましょう。
固定資産税・評価額が分かる資料
- 公課証明書
- 評価証明書
- 固定資産税都市計画税課税明細書
のいずれかで分かります。上の二つは現所有者に役所に取りに行ってもらわなければなりませんが課税明細は毎年通知が来るのですぐに手配できる事と思います。
修繕履歴
見落としがちですが確認しておいたほうがいいです。中古の場合、築20年30年と経過するとやはり建物も劣化します。区分所有のマンションであれば管理組合が修繕積立金としてある程度共用部の修繕を行う金額をストックしているのですが１棟マンションであれば全てはオーナーの裁量です。
築30年の物件で１度も屋上防水塗装をやっていない物件なんていうのもザラにあります。すぐに雨漏れが発生するというものでもありませんが準備は必要です。
この修繕履歴を確認することによってその【準備】が出来ます。
- 直近で必要になりそうな修繕工事を理由に価格交渉
- 購入後すぐに工事を行わなければならない状態であれば修繕工事実施費用の準備
- 修繕工事を実施すれば収益が見込めないので検討からはずす
などなど、事前に確認できていればいろいろな手を打てますので確認しておきましょう。
融資の相談に必要な資料
ココまでの資料はどちらかといえば収支のシュミレーションを行う上での必要な資料でした。
ココからは不動産を購入する際に使う金融機関が審査を行うにあたって必要な資料を解説します。【試算に必要な資料】と合わせて書き資料を整え、金融機関に提出しましょう。
- 謄本
- 公図
- 地籍測量図
- 各階平面図
- 建築計画概要書（または確認済証）
- 検査済証
上記の１～４は【法務局】にて取得可能な資料です。あまりなじみの無い方もおられるかも知れませんが法務局は市役所ぐらいの感覚で存在していますのでその気になればご自身でも取得可能です。
しかしこれらの資料の発行には１部数百円ほど発生してしまいますのでこれらの試料は仲介業者に依頼するほうが懸命です。
5.建築計画概要書は建築工事を始める前に「こういう建物を建てますよ」と行政に提出するものです。
確認済証は「この建築計画は法令順守しており建築を許可します。」という旨の書類です。
6.検査済証は建物が完成した後に「この建物は法令を順守した建物であることを確認しました」という旨にの書類です。
建築前が確認済証と建築後が検査済証です。
建物によっては検査済証を取得していない場合も多々あります。検査済証が発行されていないと融資対象とならない金融機関もありますので事前に金融機関に「対象となる物件」の条件を確認しておきましょう。
また、この1～6の項目が全てではありません。
金融機関の担当者へは「追加必要資料がありましたら、またご連絡ください。」といっておけば、担当者さんへの印象もＧＯＯＤです。
まとめ
今回は物件検討に必要な資料を解説しました。
これらの資料は黙っていても仲介業者は手配してくれません。こちらからしっかりと依頼しないといつまでたっても入手できません。
また、これぐらいの資料をそろえて金融機関に提出すれば担当者さんも審査をスムーズに進めることが出来ます。金融機関の担当者はあなたの融資を通すために膨大な作業をこなさなくてはなりません。ですのでこちらも協力姿勢を示すことで良好な関係を目指すのです。
「しっかりと検討されている人」という印象が意外な程に審査を左右しますので事前に資料を入手し金融機関との良好な関係を築きましょう。
それでは、今回はこのへんで。
