不動産投資には物件購入費以外にいろいろな諸費用が発生します。
１棟マンション等比較的規模が大きくなってくると数百万円、千万円単位で発生します。
これらの必要資金をしっかりと把握し、諸費用も含めた投資計画を行いましょう。
仲介手数料
代用的な諸費用ですね。一般的に皆さんが収益不動産を購入される際には仲介業者から情報のを紹介され、購入します。これがいわゆる「業者」ですね。
「業者」には仲介を行う際に買主であるあなたに「この不動産はこういった不動産です。」「この不動産の売買契約はこういった内容です」といった説明責任があります。
買主に代わりこういった説明をするために調査、報告をする対価として仲介手数料が発生します。
仲介手数料の上限額は宅建行法という法律で明確に定義されています。
200万円以下の部分：対象金額の5パーセント+消費税
200万円超～400万円以下の部分：対象金額の4パーセント+消費税
400万円超～の部分：対象金額の3パーセント+消費税
まぁ、不動産はおおよそ400万円を超えると思われますので上記の式より下の式を覚えるほうが便利です。
不動産売買価格×３％＋６万円＋消費税＝仲介手数料
なぜ６万円を足すのかは細かい計算をした結果、結局６万円になるからです。
その細かい計算を覚える必要はありません。あまり気にせず「売買価格の３％に６万円を足して消費税。」と覚えておけばＯＫです。
あくまでこの金額が上限額です。交渉の結果、この金額より下げることは可能ですがこの金額を超えて仲介手数料を受け取ることは宅建業法で禁止されています。
また、売買価格という所も注意が必要です。
不動産の売買価格は一般的に消費税込みの価格が表記されています。
仲介手数料の式で出てきた不動産売買価格は消費税を抜いた純粋な不動産価格のみについて計算します。
価格が大きい不動産だけに税込みの不動産価格について計算されてしまえば数十万円とかは余裕で違ってきますのでご注意ください。
登録免許税
税金です。もう国で決められていることなので払うしかないですね。
土地評価額×1.5％・・・①
建物評価額×2％・・・・②
①＋②＝登録免許税 となります。
※評価額は評価証明や課税明細等に記載しております。
不動産業者に問い合わせば手配可能な書類です。
抵当権設定料
売買価格×0.4％です。
司法書士手数料
これは司法書士さんによってばらばらです。
お知り合いの司法書士さんがいなければ業者が手配します。
事前に登録免許税、抵当権設定料、司法書士手数料の金額の見積もりを確認しておきましょう。
契約書印紙代
これも税金ですね。
令和２年３月３１日までに締結した売買契約には以下の印紙が必要です。
- 100万円を超え500万円以下→1,000円
- 500万円を超え1,000万円以下→5,000円
- 1,000万円を超え5,000万円以下→10,000円
- 5,000万円を超え１億円以下→30,000円
- １億円を超え５億円以下→60,000円
詳しくは下記のページに一覧がありますのでご確認ください。
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/inshi/pdf/zeigaku_ichiran.pdf
印紙税額一覧表
この売買契約書に張る印紙代は売買契約書１通に付き必要です。
売主と買主にそれぞれ原本がいる場合は上記の印紙代が発生しますが原本が１通でいい場合は印紙代の折半ということになります。
特段売主の希望が無ければ原本１通（売主が写し、買主が原本）を申し出て全く問題ありません。節約できるところは節約していきましょう。
金銭消費貸借契約書印紙代
金銭消費貸借契約書は銀行とのお金を借ります、という契約書です。
略して金消（キンショウ）契約と呼ばれます。
銀行との契約書ですがこれに添付する印紙は債務者が払います。
- 100万円を超え500万円以下→2,000円
- 500万円を超え1,000万円以下→10,000円
- 1,000万円を超え5,000万円以下→20,000円
- 5,000万円を超え１億円以下→60,000円
- １億円を超え５億円以下→100,000円
先ほどと同じリンクに消費貸借の欄があります。そちらで参照してもらえればと思います。
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/inshi/pdf/zeigaku_ichiran.pdf
印紙税額一覧表
火災保険料
保険には入っておきましょう。昨今の異常気象により申請数が爆発的に増えており期間や料金が高くなっている傾向がありますがどのエリアにおいても火災保険には必ず加入しましょう。（そもそも融資条件に火災保険の加入が入っていることがほとんどです。）
こちらも特段、違いは少ないかと思いますので業者に２，３社見積もりを頼めばＯＫです。
ローン手数料
融資を受ける金融機関によってバラバラです。
ローン手数料という名目では発生しない金融機関もありますし、融資額の1.62％などとパーセンテージで決められているところや１億円以上の融資で20万円といった具合に金額で決められている所もあり、さまざまです。
融資を受ける前にしっかりと確認しておきましょう。
不動産取得税
こちらは取得のタイミングでは発生しませんが取得後３ヶ月から６ヶ月後あたりに突然請求書が届きます。金額も結構な金額になりますので事前に準備をしておきましょう。
ざっくりの式は下記です
土地評価÷２×３％＋家屋評価×３％
数億円規模の不動産であれば普通に数百万円とかイッちゃいます。
購入段階でこの不動産取得税も支払い計画に入れておきましょう。
まとめ
- 仲介手数料
- 登録免許税
- 抵当権設定料
- 司法書士手数料
- 契約書印紙代
- 金銭消費貸借印紙代
- 火災保険料
- ローン手数料
- 不動産取得税
上記を合計すれば普通に数百万円とか逝ってしまいます。
物件購入価格だけの資金計画だけでは「こんなはずじゃなかった」ってなりかねませんのでしっかりと事前に確認して、余裕を持った資金計画で不動産投資に取り組みましょう！！
