今回は実際に収益物件を探されている方から本当によく聞く
『自宅から車で1時間圏内で探しています。』
『何かあったときにすぐに駆けつけることが出来る範囲で探しています。』
『通える範囲で探しています。』・・・
といったご意見について解説します。
結論から言うと【投資が目的なら】自宅からの距離は関係ありません。
その理由を解説していきます。
あなたの目的は大家さん?それとも投資?
まずはどの視点で考えるかを明確に決めなくてはいけません。なぜなら、その視点で答えが変わりますので。
そして、どの視点に立つかはあなたが不動産投資に取り組む目的によって決定するでしょう。
もし、集金管理も日常清掃も共用灯の交換も入居者のクレームもトラブルもご自身が24時間対応されるようないわゆる、【大家さん】になりたいのであればそれはもうご自宅から徒歩圏でないと実現できないでしょう。
あなたの不動産取得の目的が【大家さん】になり、ご自身の資産である不動産を通して地域住民の方々に快適な居住空間を提供することで社会貢献していきたい。ということであれば迷わずにその範囲内の不動産を取得すべきです。
しかし、目的が【投資】であるのであれば少なくとも自宅からの距離は関係ありません。この先の文章は【投資】という視点でなぜ、距離が関係ないのかの解説を進めます。目的が【大家さん】である方はこの後を読む必要はないかと思いますので他に時間を有効にお使いくださいませ。
物件のエリアを決めるのはあなたではない
では、ココからは【投資】という視点で話を進めます。
まず、受け入れ難いかも知れませんがはじめに申し上げますと
物件のエリアを決めるのはあなたではありません!
これを肝に銘じておきましょう。
では、誰が決めるのでしょうか?
それはあなたが使うことの出来る、融資を受ける金融機関です。
以前、物件探しの前にやるべきことの記事の『融資スキームを把握しよう』項目で解説したとおり、そもそも金融機関には営業エリアという概念があり、そのラインを超える物件は基本的に融資対象になりません。
datusara-journey.hatenablog.com
あなたに潤沢な現金資産があり、融資を利用しないという状況でしたらこの項目は全くお気になさらず、どのエリアで探されても問題ありません。
しかし、融資を利用しレバレッジを効かせて不動産投資を行われる方はご自身の使うことの出来る融資を出す金融機関が取り扱える営業エリアがそのまま、ご自身の検討エリアということになります。
どんなに良い不動産にめぐり合ったところで取得できなければ1円も資産は増えません。ココで「検討エリアは金融機関が決める。」と割り切ってしまいましょう。
(検討エリアを広げたいということであれば取引できる金融機関を増やせばOKですので使える金融機関に検討エリアが限定されることはデメリットにはなりません。)
可能性を広げておこう
下の記事でも開設しているとおり、月々の収益が目的の不動産投資では利回りだけでなく融資の返済額まで見越した上でCF(キャッシュフロー)がいくら出るか?が重要です。
datusara-journey.hatenablog.com
そして、金融機関の営業エリア内でしっかりと融資を組むことが出来、なおかつCFが見込める物件というものは実は星の数程ある情報の中でほんの一握りです。
元々、ほんの一握りの不動産を取得しなければならない中、さらにご自宅近辺という極めて局所のエリアに限定してしまうということはご自身で不動産投資の可能性を大幅に小さくしていることと同義です。
今一度、不動産投資に取り組む目的を考え、「大家さん」になりたいのか「投資家」なりたいのかで判断するべきなのです。
オーナーは何も出来ない、そして何もすべきではない
「オーナーたる者万が一、物件に緊急事態があった際にすぐに駆けつけなければならない!」と責任感を持って臨まれる方もおられるかもしれません。責任感が必須なのは言うまでもありませんがそんな緊急事態にオーナーに出来ることはありません。
まずはこの事実を受け止めましょう。
例えば、所有物件に火災が発生したとします。オーナーが駆けつけて何か事態は改善するでしょうか?
例えば、台風が来て屋根が損傷し、雨漏れが発生しました。オーナーが現場に駆けつけて事態は改善するでしょうか?
例えば、家賃の滞納がありました。オーナーが直接督促と集金を行うのでしょうか?
例えば、マンションが停電になりました。オーナーがその場に居合わせて事態は改善するのでしょうか?
例えば、入居者同士のトラブルがありました。オーナーが直接仲裁に入るのでしょうか?
そんなことをしていても何の改善にもなりません。せいぜい入居者に「早く何とかしろ」「どうしてくれるんだ!?」と詰め寄られるだけです。
オーナーが直接動かなければいけない状況ということは実は起こりうるリスクに何ら対策を講じていない、怠惰な事なのです。
オーナーが真にやらなければならない事はそんな緊急事態を想定し
火災保険に入っておく、迅速に修繕の手配が出来るように管理会社や修繕業者と常日頃からマメに連絡を取っておく、滞納に備え家賃保障をつける(もしくは管理会社と事前に対応を打ち合わせておく。)、トラブル発生時には正確な状況報告を受け対応を指示する。などトラブルを未然に防ぐ対策を取っておく事とトラブル発生時に管理会社に迅速に動いてもらう信頼関係を築くことです。
オーナーの究極はオーナーが何もしなくても常に入居者の満足度が高く、募集活動もスムーズに、万が一のトラブルにも迅速に対応する環境を作ることです。
この環境を作ることが出来て、はじめて所有不動産から【不労所得】が発生します。
オーナーが直接動く必要のない環境があれば最早、そこに物理的な距離ということは何の弊害にもなりません。【大家さん】ではなく【投資家】を目指すのであればエリアを限定するのではなく環境づくりに注力する事が求められます。
遠方物件の注意点
ココまでは遠方の不動産投資において物理的な距離にこだわることの意味の無さを解説してきました。
しかしながら【距離】ではなく、気を付けなければならない事があります。
それは【環境・相場・習慣】です。
例えば、雪がよく積もる地域では物件自体に融雪設備がついていたり一部の地域では広告料と呼ばれる仲介手数料とは別に客付け業者に払う報酬の相場が家賃の5ヶ月分であったり、関西では礼金という習慣があったりと良くも悪くもご自身の生活環境とは別の価値観があるということは多々あります。
物件取得後、これらの情報に気付き収支シュミレーションが崩壊するということはウソのようですが実際の話としてよく聞きます。
しかしながらこれはあくまで注意点です。物件検討時にこれらの情報を集めることは可能ですし、エリアの特徴などは事前のヒアリングでご自身で取得することも可能です。
ヒアリング方法については下記の記事で徹底解説しています。
datusara-journey.hatenablog.com
業者任せにせず、事前にしっかりと情報収集と対策、シュミレーションを行うことが出来れば対応可能です。「知らない」ということを言い訳に数少ない良質な投資先の可能性を初めから除外することの方が損失だと私は思います。
まとめ
今回は収益不動産の物件選定において自宅から遠方でもOKな理由を解説しました。
この記事でも言い続けましたが全てはあなたの【目的】によって考慮すべきです。
不動産投資に関わらず、あらゆる投資に正解なんてありません。全てにおいてそれぞれの本質、メリットとデメリットを理解しご自身の目的に沿う選択を行うことが肝要です。
特にまともに収益が見込める物件が少ない中で物理的な距離を理由に可能性を著しく下げるのは得策でありません。どうしても説明可能な合理的理由なく、ただただ心理的に不安を感じ遠方の物件に取り組めないということであれば、あなたは不動産投資には向いていないのかも知れません。
それはそれでOKです。
不動産投資はあなたの【目的】ではなく、【手段】のはずです。であれば不動産投資以外の方法で【目的】を達成させれば良いのです。
このブログでは不動産投資だけでなく、いろいろな投資や資産運用を私も実施し解説や実績報告をしていきます。その中であなたの【目的】を達成するための【手段】の一助になれれば本望です。
それでは、今回はこのへんで。